안녕하세요 계약 갱신 청구권에 대한 실제 사례문의가 있어 필요하신 분들은 같이 공유받으면 좋을것 같습니다.
✅ 먼저 상황 정리
- 1차 계약: 전세입주 후 2년간 은행전세대출
- 2차 계약: 보증금 감액 + 신혼부부 버팀목 전세대출 → 이 때 재계약 시 특약사항으로 “계약갱신청구권 사용” 기재
- 중간에 나가지 않고 현재 4년차, 2025년 7월 중순 만기 예정
- 집주인은 현재 매도 중, 집이 안 팔려서 전세금 반환 어려움 주장
🙋♀️ 질문 1.
이미 앞서 특약에 “계약갱신청구권 사용”을 명시했는데, 이번에 4년차 만기 재계약 시 다시 계약갱신청구권을 쓸 수 있나요?
🧾 답변: 아니요, 다시 사용할 수 없습니다.
- 계약갱신요구권은 1회만 행사할 수 있습니다. (주택임대차보호법 제6조의3)
- 2차 계약 시 계약갱신청구권을 이미 행사한 것으로 특약에 명시했고, 이에 따라 법적 권리를 소진한 것으로 해석됩니다.
- 따라서 2025년 7월 계약 만기 후에는 계약갱신청구권을 재차 사용할 수 없습니다.
🟡 참고
계약갱신청구권을 실제 행사했는지 여부는 서면 특약에 명시한 내용과 실제 계약 흐름을 종합적으로 보는데, 귀하의 경우 명확히 “계약갱신청구권 사용”이라고 특약에 기재되어 있으므로 ‘행사한 것으로 간주’됩니다.
🙋♀️ 질문 2.
전세 연장한 뒤에 중도에 이사를 나가고 싶으면 3개월 전 통보로 가능하다고 들었는데, 그건 묵시적 갱신일 때만 해당되나요? 그냥 재계약했으면 중도퇴거 불가능한가요?
🧾 답변: 맞습니다. ‘묵시적 갱신’일 때만 3개월 전 통보로 중도퇴거 가능하고, 일반 재계약은 불가능합니다.
- 묵시적 갱신: 임대차 기간 만료 후 아무 말 없이 계약이 자동 연장된 경우
→ 이 경우엔 임차인은 언제든지 3개월 전 예고 후 퇴거 가능
→ (주택임대차보호법 제6조 제3항) - 서면 계약으로 다시 재계약한 경우 (즉, 새로운 계약서를 작성한 경우):
→ 계약서에 따른 전세 기간을 준수해야 하며, 중도해지는 원칙적으로 불가
🟡 즉, 귀하처럼 2차 계약을 명시적으로 다시 쓴 경우는 일반 계약이므로, 3개월 전 통보로 나갈 수 있는 권리는 없습니다.
중도퇴거를 원한다면 집주인과 협의하여 동의받아야 하며, 동의 없이 나갈 경우 계약위반으로 손해배상 문제가 생길 수 있습니다.
✅ 지금 상황에서 조언
- 계약갱신요구권을 이미 행사했기에, 2025년 7월 이후는 집주인이 퇴거를 요청할 수 있는 시점입니다.
- 하지만 집이 매도되지 않아 전세금 반환이 어렵다고 하니, 이럴 경우 보증보험 가입 여부를 확인하세요.
→ 가입되어 있다면 HUG/SGI를 통해 반환보증금 청구 가능 - 추가 거주를 원하신다면, 집주인과 합의 재계약을 시도하시되,
→ 매도 시점 도래 시 집을 비워줄 의향을 포함한 특약 조건 조율이 필요합니다.