번 안하다 보니 그 절차와 필요 서류들이 무엇인지 알기가 어려운 문제가 있습니다.
따라서, 이번시간에는 등기 이전 절차에 대한 내용과, 필요 서류들에 대해서 정리하고 알아보는 포스팅을 준비하였습니다.
내용이 많긴 하지만, 등기라는 내용은 매우 중요하니 잘 읽어보시고 참고하시면 될 것 같고, 이도저도 다 어렵다 그러면 내용 중간에 나오기도 하지만, 따로 법무사 통해서 진행하셔도 문제 없을것 같습니다.
소유권 이전 등기 절차
먼저 등기소를 방문해 비치된 ‘소유권 등기신청 안내서’를 읽고 관련서류들을 꼼꼼히 챙긴다.
1. 매도인으로 부터 받을 서류
- 매도인(건설회사)으로부터 주민등록초본 1통(법인은 법인등기부등본 1통), 매도용 인감증명서 1통, 위임용 인감증명서 1통, 위임장(소유권 이전등기 위임용), 양도신고 확인서(분양받은 경우는 불필요)를 받아 두는 것.
2. 분양계약서에 검인을 받기
- 검인신청은 원본과 사본 4통을 작성해 시-군-구청 지적과에서 하면 된다. 검인받은 사본을 구청 부과가에 제출하면 취득. 등록세를 고지서를 받을 수 있다.
3. 관련세금 납부.
- 취득세는 신고가액(분양받은 경우는 분양가)의 2%, 등록세는 3%다. 교육세는 등록세의 20% 즉 0.6%이고 전용면적 25.7평을 초과하는 주택은 농어촌특별세 0.2%(취득세의 10%)를 납부한다. 전체를 합치면 5.8%
- 취득세와 농어촌특별세는 잔금을 완납한 후 구청부과과에서 취득세 고지서를 받아 잔금일로부터 30일내 시중은행에 납부하면 되고 30일이 지나면 과태료를 부과된다. 등록세는 잔금납부일로부터 60일내에 내도록 한다.
4. 소유권이전등기를 위한 구비서류를 준비
- 고유권이전등기는 물건소재지 관할 등기소에서 하게 된다. 토지대장, 건축물 관리대장, 토지가격 확인원, 검인계약서, 매수인이 표시돼 있는 매도인의 인감증명서, 등기필증, 매도인(시행자) 및 매수인(피분양자)의 주민등록등본(또는 법인등기부등본), 부동산양도신고 확인서(양도신고 대상인 경우), 매도인(시행자)의 등기위임장, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 수입인지와 수입증지, 등기신청서 부본, 국민주택 채권 매입 필증 등이다. 이 첨부서류는 전체 1부를 복사해서 원본과 함께 제출하면 된다.
- 매도인의 등기필증과 인감증명서, 주민등록등본(법인등기부등본), 부동산양도신고확인서, 등기위임장은 미리 매도인에게서 받아둔다. 분양받은 경우 건설회사로 부터 등기위임장을 교부받는데 상당한 애를 먹게된다. 잔금을 다 받았기 때문에 건설회사에서 비협조적이기 때문이다. 구비서류 중 토지대장과 건축물관리대장(건물대장 또는 가옥대장) 토지가격 확인원, 수입인지는 구청 민원실에서 발급받고 등록세 납부영수필 확인서 및 통지서는 은행에 등록세를 납부하고 받는다. 수입증지(대법원수입증지)는 등기소에서 지정하는 금융기관에서 사게된다
- 국민주택 채권은 주택은행에서 사고 매입필증을 다른 첨부서류와 함께 등기소에 제출하면 된다. 국민주택채권은 사는 즉시 주택은행에서 할인받을 수 있다. 할인률이 30%면 본인이 부담할 금액이 30%라는 말이다.
- 문제는 국민주택채권을 얼마나 매입해야 하는지 스스로 계산하는 것이 복잡하기 때문에 중도에 법무사에게 맡기는 경우가 많이 있다. 국민주택채권을 얼마나 매입해야 할 것인지는 우선 토지와 건물의 과세시가표준액을 산출하고 그 액수에 따라 일정한 비율을 곱하면 된다. 등기신청에 앞서 당해 부동산의 토지-건물대장과 토지가격확인원을 첨부하여 관할 등기소에 과세시가 표준액 및 국민주택 채권매입금액의 계산을 신청하면 그 등기소의 등기민원담당공무원이 해당 금액을 계산해 주고 있다.
5. 등기 신청서 작성
- 등기신청서는 등기소에서 교부받아 작성하게 되는데 신청서 내용 중 부동산의 표시부분은 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재하여야 한다. 아파트의 경우에는 등기소에 별도로 비치해 놓은 신청서 기재례를 참조하면 된다.
- 등기 신청서 기재 요령
▶ 부동산의 표시란
원칙적으로 등기부 표시란의 부동산 표시와 동일하게 기재.(토지는 소재, 지번, 지목, 면적별로 기재하고, 건물은 소재, 기번, 종류,구조, 면적별로 기재)
▶ 등기 원인과 그 연/월/일란 : 매매, 증여 등 소유권 이전의 원인이 된 사실을 기재
(예) O년 O월 O일 매매
▶등기의 목적란 : 소유권 일부 이전이 아닌 경우에는 “소유권(일부)이전” 중 “일부” 자를 삭제.
▶등기의무자란 : 매도인(시행자)의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재하며, 등기부상 소유자 표시와 일치하여야 함. 등기의무자란의 주소는 등기부 등본상의 주소와 달라도 되지만 주민등록등.초본상의 주소화는 일치해야 한다
▶ 등기권리자란 : 매수인의 성명, 주민등록번호, 주소를 기재
▶ 등록세란 및 교욱세란 : 구청 등에서 발급받은 영수필통지서.확인서에 의하여 기재
▶ 세액 합계란 : 등록세액과 교육세액의 합계를 기재
▶ 첨부서면란 : 부동문자로 기재된 것 중 당해 등기신청에 첨부할 필요가 없는 것은 줄을 그어 지운 다음 그 곳에 날인을 하여야 하고, 기타란에는 그밖에 첨부한 서면을 기